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マンションの価格は、土地の値段までしか下がらないのが原則です。ということは、”率”で言うと、土地の割合が高いほど価格の下落率は小さくなります。

土地の割合が高い要因は、地価が高いか、建物部分が安いかのいずれかです。単純化のため、建物部分の価格を3300万円ぐらいとしましょう。
新築だと、20坪・9ｍくらいの専有面積の新築マンションの売り値のイメージはこのあたりです。土地の持ち分が500万円であればこのマンションは（業者の利益を加えて）3980万円という価格になるでしょうし、土地の持ち分が2000万円だと、たとえば5480万円という価格になります。
後者の5480万円の物件では、土地の価値が購入価格の3分の1以上あります。つまり、資産価値の3分の1は守れる計算です。
一方、前者の3980万円の物件では、購入価格の8分の1しか土地の価値がありません。将来的に建物の価値がゼロになってしまうと、資産の8分の7は失われる可能性があるのです。
では、土地の分の価値が動かないとして、率での資産価値の下落を抑制するにはどうしたらよいか？建物部分を安く買えばいいのです。これが中古マンションのいいところなんですね。
たとえば、土地の分の価値が500万円見込める中古マンションを1500万円、つまり、建物部分を1000万円で購入すれば、資産の3分の1は守れることになります。ちなみに、地価が高くて、土地の分の価値が2000万円の中古マンションの価格は、建物部分の価値が1000万円まで下がっていますから、3000万円になっているはずです。
投下した資金をできるだけ減らさないという観点からは、こちらの中古マンションのほうが資産価値を守るのに適していることは明らかで、資産の3分の2は残る計算になるのです。なお、この単純な例を見ていただくだけで、新築で3980万円の価格が付けられたマンションを購入するよりも、中古で3000万円で買えるマンションを購入するほうが、”率で見た”資産価値を維持する点でははるかに秀でていることも分かります。
ところで、さきほどの2つのマンションについて、もう少し詳しく見てみると、価格の歪みが発生するメカニズムが分かります。新築時点で3980万円のマンションは坪単価199万円（3980万円÷20坪）、5480万円のマンションは坪単価274万円となります。

これが、たとえば15年経過して、マンションの価格がそれぞれ1500万円と3000万円になったとすると、坪単価はそれぞれ75万円と150万円になります。坪単価の差75万円は地価の差を表しているので、その点はおかしくありません。

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